2022.03.20

▼え！リフォーム済中古マンションを購入すると新築と同じ住宅ローン控除で得する方法があるってホント！？

2022年住宅ローン控除改正！控除金額は具体的にどうなる？

＜令和4年４月１日現在：更新情報＞

住宅ローン控除、

一定の買取再販住宅は新築住宅と同様の借入限度額（2000万→3000万円借入限度）や控除期間（10年→１３年控除期間）に

【住宅ローン減税の中古住宅の条件が大幅に緩和!＜価格の安い築年数の経過したマンションが買いやすくなる】

令和４年度税制改正では、住宅ローン控除が大幅に見直される。

原則、令和４年以降の入居について、控除率や控除期間の見直し、

環境性能等に応じた上乗せ措置等、所得要件の引下げ、既存住宅の築年数要件の緩和などのほか、

一定の買取再販住宅について、新築住宅と同様の借入限度額や控除期間が適用されるようになる。

対象となる買取再販住宅は、既存住宅を宅地建物取引業者が一定のリフォームにより良質化した上で販売するもので、

新築後１０年以上経過している、リフォーム工事費が建物価格の２０％または３００万円の小さい方以上であるなどの要件がある。

国土交通省の資料によると、新築住宅と同様の借入限度額等が適用される買取再販住宅は、

登録免許税が軽減される「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」の対象となる買取再販住宅のみが該当する。

具体的には、

①宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと、

②宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が２年以内であること、

③取得の時において、新築された日から起算して１０年を経過した家屋であること、

④建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が２０％（リフォーム工事の総額が３００万円を超える場合には３００万円）以上であること、

（令和4年3月20日現在情報：建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が２０％または３００万円以上のエビデンス（リフォーム代金の分かる請負契約書など・・・）を買取再販住宅（宅建業者様が出してくれるか？？））

令和4年4月1日現在更新情報

【増改築等工事証明書】を売主様に依頼し、この「増改築等工事証明書」を発行して頂ける場合に対象となります。

（今後、発行手数料が有料になる可能性がございます）

フジ住宅様・イーグランド様・レジデンシャル不動産様・他宅建業者様など弊社お取引先の「買取再販住宅を販売している売主様」へ申請依頼し発行対応いただいております。

（大阪市内の不動産業者様の中では当社「住まいの窓口近鉄難波カウンター」が一番早い申請でした。

（フジ住宅（金井さん）・イーグランド（桑田さん）・レジデンシャル不動産（小枝さん）他、買取再販売宅建業者様にはご協力頂き、お客様に安心して住宅ローン控除申請準備する事が出来、お客様も大変喜んでおりました。素早いご対応ありがとうございました）

お客様の為になる「税制優遇のご提案」　＆　「住宅ローン（個人情報JICC）携帯機種代金遅延により「異動」履歴2件記載のあったお客様が、変動金利０．５％で2800万円の満額承認＆自己資金（諸費用含め）０円でフルリフォーム済中古マンションご購入いただきました。もちろん合法的にです）」

■住まいの窓口近鉄難波カウンターのココが最大の強み！
★：ローンに不安な方でもまずはお気軽にご相談下さい。
ご予算や自己資金、ローンの借入、返済プランなどを考慮し、最適なプランを一緒にお考えします！

★：内容が難しい住宅ローン控除＝おまかせください。

★：大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度＝支給額最大50万円！＝申請お手伝い致します。

申請要件が非常に複雑で適用外の物件（建築確認完了検査済証が必須）や金融機関にも制限があります！（例：ネット系銀行や他府県の山陰合同銀行さん等は対象外）

物件引渡後もお客様とご一緒に申請お手伝いさせていだだいております。（「天神橋筋六丁目」駅にある「名称：大阪市立住まい情報センター」で申請致します）

※令和4年1月1日以降に引き渡し（ご入居）のお客様においても条件を満たしている場合には、

新築住宅と同様の借入限度額（3000万円借入限度）や控除期間（１３年控除期間）住宅ローン控除の対象になります。

（なんと！後出しじゃんけんＯＫという事です！！　まだまだ知らない仲介業者様が沢山いらっしゃいますね(令和4年4月1日現在)

国土交通省様のＨＰ更新まにあっていなくて、国土交通省の住宅局の担当者様から個別で令和4年度の最新版「増改築等工事証明書」メールで申請書類いただいたくらいですからね。。

令和4年4月20日現在はＨＰ更新されダウンロードできます）

来年、令和5年2月16日～令和5年3月15日の確定申告時期に、今年令和4年1月以降にお引渡し済のお客様から問い合わせが殺到して、対応に大変な思いをされる不動産仲介会社様がいるかもしれませんね。。

（当社でご購入、引き渡し済の全てのお客様は対応済です。ご安心下さい）

※全ての買取再販住宅を販売している売主様（宅建業者様）が増改築等工事証明書を発行して頂けるわけではありませんので契約前に仲介不動産会社様へ確認する事が必要です。

（例：一級建築士事務所にコネクションが無い業者様・リフォーム費用が300万円以下または物件価格（税抜き）の120％以下のリフォーム費用など・・・）

※すでに決済引き渡しが完了し、ご入居中のお客様も申告時期

（令和4年1月～令和4年12月期間に引き渡しご入居のお客様→令和5年2月16日～令和5年3月15日の確定申告期限まで）

までに対象になる物件の可能性がある場合は、引き渡し後であっても「増改築等工事証明書」を発行する事により、対象になる場合があります。

（弊社「住まいの窓口近鉄難波カウンター」でお買い上げお取引いただいた全てのお客様に対して「増改築等工事証明書」発行手続きをおこなっております：注　対象物件お買い上げのお客様のみ対応済）

※他社様で「買取再販住宅（300万円以上のリフォーム費用をかけたリフォーム済の宅建業者様が売主の物件を購入されたお客様が対象：個人様が売主の物件やリフォーム規模が小さい場合などは対象外です）」お買い上げされた仲介不動産会社様へ「増改築等工事証明書」発行手続きをおこなってください。

（100万円のリフォーム施工を300万円以上のリフォーム施工を装うダミー証明ができないように「増改築等工事証明書」の証明者は売主の宅建不動産業者では無く、「証明者が建築士事務所に属する建築士」・「証明者が指定確認検査機関」・「証明者が登録住宅性能評価機関」・「証明者が住宅瑕疵担保責任保険法人」と決められている為、条件を満たしていない物件をダミーで「増改築等工事証明書」を発行して新築住宅と同様の借入限度額（3000万円借入限度）や控除期間（１３年控除期間）にする事はできません）

⑤当該個人の居住の用に供される床面積５０平方メートル以上の家屋であることなどを満たす必要がある。

⑥2022年度の住宅ローン控除の改正により、「築年数要件」に変更がありました。「昭和57年1月1日以降に建築された住宅」つまり、新耐震基準適合住宅であれば、証明書（耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険・不動産の取得日までに耐震工事を申請して、入居日までに工事が完了している）がなくても控除の適用になるという要件が加わったのです。
この要件緩和は、中古住宅を購入したい方にとって、うれしい変更といえるでしょう。
なお、昭和56年以前の住宅を購入した場合（旧耐震基準）には、どうやっても住宅ローン控除は適用されませんので、ご注意ください。

耐震基準とは、建物を設計する際に、その建物が地震に耐えうる強度をもっていると保証し、建設を許可する基準のことです。
耐震基準には、1950年から施工され1981年まで適用された「旧耐震基準」と、1981年6月から施行された「新耐震基準」の2つがあります。
旧耐震基準が補強され、「震度6強～7程度の地震がきても倒壊は免れる」という規定が加わったものが、新耐震基準です。
2022年現在も、この新耐震基準が適用されています。

なお、登録免許税における買取再販住宅の特例措置は、

４年度税制改正において、６年３月３１日まで２年延長され、

既存住宅の築年数要件が住宅ローン控除と同様に「昭和５７年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されている。

また、買取再販住宅については、不動産取得税の特例措置もある。

登録免許税における買取再販住宅の特例措置の適用件数は、

平成２９年度が２０２件、３０年度が４１６件、令和元年度が８７９件と増加しており、

国交省は令和４、５年度において１６００件程度を見込んでいる。

また、昨年３月に閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」では、

既存住宅流通・リフォームの市場規模を平成３０年の１２兆円から、

令和１２年までに１４兆円に拡大することが目標とされており、

今後、買取再販住宅のさらなる拡大が見込まれている。

(税のしるべ)