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2021.01.08

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【任意売却】という方法をご存じでしょうか？

【任意売却とは？】メリット・デメリットや売却の流れを解説！

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家を購入する際には想定できなかったアクシデントで、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方もいるでしょう。

しかし、住宅ローンが払えず滞納してしまっていると売れないのでは……？と対応が分からなくなってしまうかもしれません。そこで検討したい方法の1つが任意売却です。

この記事では任意売却とは何か、メリット・デメリットや競売との違い、任意売却を行う際の流れなどを解説します。

任意売却とは、住宅ローンを6か月以上滞納し、債権回収会社や保証会社に移ったあとに売却する方法です。

こうした状況を、法律用語では「期限の利益の喪失」とも言われます。

どんなときに「任意売却」ができるのか

任意売却が可能になるのは、以下の2つのケースです。

（1）何らかの事情で住宅ローンの支払いが出来なくなってしまった方

（2）住宅ローンの支払いだけは頑張っていたが、他の借金の返済が困難になって、自宅を差し押さえられてしまったり、自己破産の手続きを行った方

（2）のケースでも「期限の利益」が失われてしまうため、借入先の金融機関（銀行等）から債権回収会社や保証会社に移行してしまいます。

債権回収会社や保証会社に権利が移ってしまうと今までのように住宅ローンを月々返済することはできなくなり、次の3つの選択肢から選ばなくてはなりません。

一括返済
任意売却
1も2も拒否した場合は強制的に競売

つまり「任意売却」とは、債権回収会社や保証会社に移った後に選択する方法の１つなのです。

住宅ローンを滞納する背景には給料減、ボーナス減、リストラ、転職の失敗、ケガや病気による休業や離職、他の借金など、様々な背景があり、残っている住宅ローンを一括返済することは難しいケースがほとんど。

後ほど説明しますが、競売はデメリットが多いため、6か月以上住宅ローンを滞納した方の9割以上は任意売却を選択すると言われています。

競売との違い

任意売却と似ているものとしてよく挙げられる、競売との違いは何でしょうか？

競売とは、債務者（家の持ち主）が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者（金融機関）が取る最終手段。

ローンの担保となっているもの（家）を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却されてしまうことです。

いくつかの違いがありますが、債務者にとって最も大きな違いは強制力の有無と、経済的な損失です。

競売は一般的な市場相場の65%前後で落札されてしまうのに加え、債権回収会社や保証会社が裁判所に納付する競売費用（平均80万円前後）が住宅ローンに加算されるなど、任意売却よりも経済的な負担が大きくなります。

また、裁判所の職員によって訪問調査が行われたり、官報やインターネット上に競売物件として掲載されることもあり、近隣の人に知られてしまう可能性があることもデメリットとして挙げられます。

以上のことから、やむを得ない理由で住宅ローンを滞納してしまった場合は競売にかけられる前に任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却のメリット

任意売却のメリットはなんといってもローンが完済できなくても家を売れることですが、その他にもメリットはあります。

【メリット1】仲介と同じように家を売れる

仲介と任意売却で家を売るのにさほど差はありません。市場相場と同様の価格で販売できるので、家が売却できればその分住宅ローンの返済額も減らせます。

また、売却方法が通常売却とさほど変わりがないので、ご近所や勤め先の方に住宅ローンが苦しくなり家を売却するということがバレにくいです。

【メリット2】手数料を売却額から出せる

家は売却するにも仲介手数料や税金など費用が発生します。競売などで強制的に家を売却されてしまうと、手数料は自己資金で支払わなくてはなりませんが、任意売却なら売却額の中から差し引くことが可能 です。

つまり、自己資金を出す必要がなく、預貯金が少ない場合でも安心して不動産会社を頼ることができます。

また、状況によっては売買代金の中から引っ越し代控除を認めてもらえるケースもあります。

【メリット3】残債を分割返済できる

家の売却額だけでローンを完済できない場合、ローンの残り残債が生じます。通常家を売却する際、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をしなくてはなりません。

しかし、任意売却なら残債ができてしまっても、家を売却後に月々の分割返済が可能 です。

毎月の返済額が5000円～2万円程度に設定されることが多く、返済する側が無理なく返済ができます。

任意売却のデメリット

ローンを一括返済する必要がなく良いことばかりに見える任意売却ですが、デメリットもあります。

【デメリット1】住宅ローン滞納によって個人信用情報に傷がつく

任意売却をするには6か月以上住宅ローンを滞納していることが条件になります。そのため、任意売却を行う際にはすでに個人信用情報（いわゆる「ブラックリスト」）に傷がついてしまっている状態です。

よく「任意売却をするとブラックリストに入る」と勘違いされることもありますが、そうではないと覚えておきましょう。

個人信用情報に傷がつくと、約5年間は住宅ローンやカードローンなど金融商品が利用できなくなります。

【デメリット2】売却額が手元に残らない

通常、家を売った際に出た売却額をどのように使うかは家の売主の自由です。しかし、任意売却の場合、基本的に売却額はすべて住宅ローンの返済 にあてられます。売主が売却額を自由にできるのは、ローンを返済して売却額に余りが出た時のみ。

必要経費や家を明け渡す際の引っ越し費用などは、最初に金融機関との交渉で売却額から捻出しなくてはなりません。

【デメリット3】競売になってしまう場合もある

ローンを何ヶ月も滞納してしまい督促状が届いている場合、任意売却を行っているからといって安心はできません。あまり長く売れない場合は、競売を申し立てられてしまう でしょう。

競売が決まり買主が見つかってしまえば、もう任意売却で買主を探すことはできません。状況によっては任意売却を行っても意味のないものになってしまいます。

【デメリット4】不動産会社の選択を誤ると騙されてしまうケースも

任意売却の顧客をターゲットにする悪質な業者や不動産会社も未だ多く存在します。

任意売却を希望する方に対しては債権回収会社や保証会社も、地域に強く販売力の高い地元や大手の不動産会社を推奨しています。

地域密着の不動産会社に強く、販売実績のある「住まいの窓口不動産　近鉄難波カウンター」の是非とも弊社を検討してください。

そして、安心できる不動産会社を見つけましょう。

1年で最も売れる時期は…

物件が1年で最も売れる時期は新生活が始まる前、2月～3月
住宅の売却を検討しているのなら、この売り時を逃さないようにするのが重要
1月中に売却活動の準備をすると間に合う

任意売却の流れ

任意売却を行うまでの流れは以下の通りです。

不動産会社に相談をする

任意売却を行いたい場合は、まず金融機関ではなく任意売却を行ってくれる不動産会社を探しましょう。

任意売却が売主の希望通りに行くかどうかは金融機関との交渉次第 。理由によっては任意売却自体を許可してくれない場合もあるので、先に不動産会社に相談して作戦を立てます。

住宅ローンの残高証明を取得する

次に、詳細な住宅ローン残高を調べます。借入先の金融機関に連絡をして「残高証明を送付してください」と言えばすぐに郵送してもらえます。

すでに滞納している場合であっても、「住宅ローンの支払いが困難で、任意売却を検討していますので、まずは残高証明を送付してもらいたい」と言えば、無理な返済を求められることはありません。

不動産会社と面談・査定

信頼できる不動産会社を決めて、住宅ローンの残高も確認できれば、担当者と具体的な相談を行いましょう。その時、ローンの滞納状況、マンションの管理費など、固定資産税の支払い状況、引越し先の希望や時期など、詳細に相談することが大切です。

詳細を伝えることで、不動産会社に売主に合った売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容を作ってもらいます。不動産会社によっては訪問面談も可能なので、不動産会社に連絡する際に確認すると良いでしょう。

住まいの窓口不動産（当社）では訪問面談対応しております。

販売価格を決めるために物件の査定を行ってもらいます。販売価格は売主だけでなく金融機関とも相談しなくてならないので、現実的な価格を決められるようにしておきましょう。

査定結果報告・プランの提案

不動産会社の対応や査定に納得できれば、媒介契約を結びます。契約方法は1つの不動産会社と契約を結ぶ専任媒介か専属専任媒介のいずれかです 。

これは、債権回収会社や保証会社が、１件の任意売却に対して複数の不動産会社から問合せが来ることを基本的にはNGとしており「専任媒介」や「専属専任媒介」を求められるためです。

任意売却の手続き開始

不動産会社の担当者が、あなたに代わって債権回収会社や保証会社に連絡をして任意売却の申請を行います。債権者（金融機関など）から許可が取れたら、販売活動を開始します。通常の仲介販売と同様に物件情報サイトなどに掲載され、買主を募集します。

任意売却物件でも内覧可能なので、売主は買主の内覧が始まる前に家をきれいに掃除しておきましょう。任意売却物件なので、ハウスクリーニングなど入れる必要はありませんが、できる限り部屋を掃除しておくのは重要です。

決済・所有権の移転～完了

買主が見つかり価格の合意などが得られたら、債権者（金融機関など）に購入申し込み書と売買代金配分表を提出。債権者に許可を得て買主への売却が可能になります。

債権者から許可を得たら、買主と売買契約を結びます。売却額や引き渡し日など問題ないか確認をし、契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了です。

契約が終了すれば、明け渡し日までに引っ越しとなります。買主との契約によって異なりますが、代金決済はおおよそ1ヶ月～1ヶ月半です。

任意売却後の残債はどうなる？

任意売却を行った場合、売却価格によって対応が変わり取る行動も違ってきます。「売却したあともローンが残る場合」と「売却金額でローンが完済できる場合」の2つのパターンについて考えてみましょう。

売却価格＜住宅ローン残高＋諸費用

売却をしたあともローンが残り、残債ができてしまう状況のことを「オーバーローンである」といいます。

不動産を売ることとローンの契約そのものは全く別物で、住宅ローンは担保として不動産が指定されていますが、扱いは個別に解決していく方法が取られます。そのためローンの残額は不動産の売値に関わらず残ることになること。一見すると不動産だけを手放して、これからの生活が借金地獄になるように感じます。しかし任意売却の本来の趣旨は「債権を圧縮するための手段」と「貸し主側の不良債権化を避ける狙い」があるので、この点をしっかりを押さえて、粘り強く交渉することが大事です。

いずれにしてもしっかり不動産会社や銀行とタッグを組んで、良い信頼関係が築けていれば、問題の起こらないように滞り無くいろいろな悩みを解決できます。もしも、信頼関係が築けていない場合には弁護士を立てて話し合いをすることなども考えておかないといけません。

誠意ある対応でしっかりと話し合いができる環境であり、住宅ローンが明らかに生活を圧迫しているのであれば任意売却にも頼らず、なんらかの解決策を提示してくれることが多いので、まずは気軽に相談をしてみても良いでしょう。

売却価格＞住宅ローン残高＋諸費用

売却価格がローンの残高を上回った場合、ローンを完済する事ができます。この売却後に残債がない状況を「アンダーローンである」といいます。任意売却においては非常にめずらしいケースですが、売却金額が残りのローンを上回るケースもあります。

大切なことは、任意売却と言えどプラス分のお金が入ります。今後の生活を考えたときに、１円でも高く売れる方法があるのなら知っておくのがベストです。売却金額は高ければ高いほどよいので、その分残債は減り、後々の負担が少なくて済みます。

そこで大事になってくる事は、信頼できる不動産会社を知っているかどうか、どれくらい付き合いが深いかに掛かっているということです。

もし、特定の付き合いの深い業者がいない場合でも、少しでも信頼ができて高く売ってくれる業者を見つけるには、実績のある不動産会社を選ぶ事が大事です。

返済できない場合は「自己破産」の選択肢も

任意売却した後でも残債が大きく、経済的に今後どうしても返済が難しい…ということであれば自己破産をして債務整理をすることも可能です。

自己破産は、一般的に弁護士へ依頼し、裁判所より自己破産の許可を得る必要があります。

自己破産の申し立てが認められると任意売却の残債を含めた負債は帳消しになります。ただし、その後数年間クレジットカードの利用・新規作成ができなくなるなどの制限が発生するため、本当に自己破産が必要かどうかよく考えてから行うようにしましょう。

自己破産は、ご自身の住民票を管轄する裁判所で許可を得ますので、その管轄内で活躍する弁護士に依頼することができれば、弁護士の交通費や出張費を無駄に支払うこともなく安心です。

任意売却に関するよくある質問

最後に、任意売却に関するよくある質問にお答えします。

任意売却するのに費用はどのくらいかかる？

任意売却でも、一般の不動産売却と同様に仲介手数料がかかります。
これは、売買が成立した場合に売り主から不動産会社に支払う「成功報酬」と考えてよいでしょう。売り出すこと自体には費用はかかりません。

仲介手数料は以下の式で求めることができます。

仲介手数料＝成約金額 × 3% ＋ 6万円＋消費税

たとえば、自宅が2,000万円で売れたとすると「（60万円＋ 6万円） × 消費税率10％＝約72万円」が手数料として差し引かれ、不動産会社の取り分になります。

近所の人に任意売却だと知られず売却はできる？

通常の売却と同じ手順で進められるため、個人情報が公開されることはなく、近所の人には知られずに売却することができます。

競売の場合はインターネット上に情報が公開されたり、裁判所の関係者が調査のために視察にくることもありますが、任意売却ではそうした心配はありません。

離婚の場合にも任意売却できる？

夫婦で住宅ローンの連帯債務（または連帯保証人）契約である、もしくは共有名義など、住宅ローンの契約状況は様々でしょう。

よくあるのが、連帯債務や連帯保証で住宅ローンを契約している状態で離婚し、元夫側がローンを滞納したため数年後に突然債権回収会社や保証会社から連絡を受け、任意売却や一括返済の選択を迫られるというケース。

例えば元奥様が「数年前に離婚し、マイホームはすでに退去して元夫が住んでいるので、私には関係ありません」と主張したとしても、離婚を機に連帯債務や連帯保証契約を逃れることは不可能です。

このように、離婚後にやむを得ない事情でローンの返済ができなくなった場合は任意売却の対象になります。

ただし、連帯保証人になっていた場合は元奥様の個人信用情報にも傷がつき、また、任意売却を実施して住宅ローンが残った場合も双方に返済義務がありますので注意しましょう。

任意売却すると自己破産ができなくなるって本当？

世間では「自己破産前に任意売却していると免責されない」という誤解があります。でも実際はそんなことはありません。

借金の面積（＝自己破産の扱い）を受けるための条件として、「偏頗弁済（へんぱべんさい）＝不公平な返済」に該当しないというものがあります。不公平な返済とは、特定の債権者へ選択的に借金の返済をすることを指します。

任意売却が「特定の債権者」にのみ売却して得た現金で多額の支払いをするため、偏波弁財に該当するのでは？というところからこのような誤解が生まれたようですが、法的に見ると任意売却は偏波弁財には該当しません。

なぜなら、不動産にはもともと抵当権が設定されているので、任意売却でも一般の不動産売却でも売却して得たお金はすべて債権者に支払われるからです。

任意売却の事実があるからといって、ほかの債権者に不利益になるようなことはなく、このことからも偏波弁済にはあたらないことがわかります。

任意売却をした後に確定申告は必要？

任意売却をして得た利益は譲渡所得に値するため、確定申告が必要になります。

確定申告を行うタイミングは任意売却をした翌年の2月16日～3月15日までとなっており、住民税や所得税はこのときに納付します。（※2020年は新型コロナウイルスの影響により、確定申告の期間が延期されています。）

まとめ

任意売却という仕組み、競売と比較してメリットが大きいこと、不動産会社の選択方法が重要なことが理解できたのではないでしょうか。

正しく任意売却を進めることができれば、売却後の再スタートも安心できます。また、任意売却だけではなく、通常売却も同様に、不動産は出来るだけ高く売れることは誰しもが望むことです。そのためには地元や大手の不動産会社で活躍する営業マンを見つけること、そして信頼関係を築いていくことがとても大切です。