お悩み：その１

いつかマンション購入をするときのために公式ＬＩＮＥやＺＯＯＭ（ズーム）オンライン相談・来店予約フォームなどで

お問合せいただく方もたくさんいらっしゃいます！
経済状況によって条件が変わることもあるので、より正確な情報や知識を得て、マンション購入のタイミングを検討してみましょう

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お悩み：その２

公式ＬＩＮＥやＺＯＯＭ（ズーム）オンライン相談・来店予約フォームなどでは、購入と賃貸のそれぞれを実際にローンシミュレーションをして資金分析することができます。

より見通しがたったことで、改めて購入を考えることができるので安心です。

お悩み：その３

ご安心下さい。「住まいの窓口　近鉄難波カウンター」では数多くの他社の不動産会社ともお取引・提携をしているので、

自社の物件ばかり（専任媒介の自社物件）を強引にすすめたりする事はございません。

当社の営業活動方針はあえて「積極的には売らない営業」をかかげており、偏りのない中立公平な立場から、お話しさせていただきます。
マンション購入のタイミングはお客様それぞれですので、お気軽に

公式ＬＩＮＥやＺＯＯＭ（ズーム）オンライン相談・来店予約フォームからお問合せしてみてください。

まずは、不動産屋さんで「お話だけでも」聞いてみる事が大切です。そして１社だげではなく２社～３社に同じ事を「お話だけでも」聞いてみてください。

違いがわかると思います。

Ｑ：何件くらい物件を見て購入する人が多いの？

Ａ：物件内覧：平均３件～５件くらいです。

Q：不動産屋は何件ぐらいはしごする？

Ａ：最近はスーモ・ホームズなどポータルサイトをよく見て検討してからインターネット経由のお問い合わせ・内覧予約が８０％です。

　　当社でご契約いただいたお客様にお伺いすると、

　　内覧不動産訪問：平均２社～３社くらいです。

実は、どの不動産会社に行っても、ほぼ同じ物件を紹介されます。

なぜなら、「レインズ」と呼ばれる不動産会社だけが見られるデータベースをもとに、営業担当さんも物件を探しているからです。

当然購入金額・仲介手数料など購入価格はどの不動産会社で契約しても、見ているデータベースが同じなので、基本的に同じ物件が紹介され、金額も同じです。

不動産業界用語で「買いは物件」・「売りは誠実な人柄」といいます。

「買い＝購入希望のお客様」マンションなど予算やお客様が探されている希望条件もしくは条件以上の素敵な物件が見つかれば、

経験や知識の少ない新人の営業担当者や多少不誠実な人柄の営業担当、頼りない営業でも契約していただける。（＝物件が良いだけ）

いいかえれば、いかに希望条件以上の物件をご提案できるかで営業担当者の良し悪しがきまる。

「売り＝ご自宅の買取・売却希望の売主（お客様）」大切な居住中の、ご自宅資産を売却や買取査定のお客様：不動産会社側からみて「売り＝売却査定希望のお客様（仕入れ）」

この売り物件（仕入れ）が少ないと、

例えばセブンイレブンに来たお客様に自社（セブン）の商品（仕入れ物件）少ないのでファミリーマート（他社の物件）まで一緒にご案内します。

この場合、セブンイレブンに来たお客様がセブンイレブンの店員さんと一緒にファミリーマートでパン１００円を買ったと想像してください。

パンの値段は一緒ですからお客様の支払いは１００円でセブンで買っても、ファミマで買っても同じです。

セブンの店員さんはパンを買ったお客様からファミマまで案内してもらったお礼（仲介手数料）をもらえます。

セブンイレブンの店長さんは、

パンを買ったお客様からはお礼（仲介手数料）はもらえませんが、

仕入れたパン屋さんから手数料（仲介手数料）がもらえます。

このように不動産の売買に置き換えると、購入するお客様は支払い金額はどこで買っても同じです。不動産会社の仲介手数料が半分になる仕組みです

（これを片手仲介といいます）

ご売却の依頼は、売却査定サイト（リビングマッチなど）から競合５社など、問い合わせが入るのがほとんどです。

その競合５社から当社「住まいの窓口近鉄難波カウンター」を選んでいただき販売売却活動をおまかせいただくには

経験、販売力、

自社で囲い込みをしない販売戦略（上記のセブンの商品もファミマの商品も、たとえ仲介手数料は半分になっても両方ご提案する）、

内覧時の立会い（空き家の場合：現地キーＢＯＸ対応にしない）

などなど様々な売主様に有利な販売活動の支援をご説明納得いただいて販売活動（専任媒介）できるのです。

まだまだ他社、大手不動産会社でも囲い込みが多いのも事実です。

すでに販売活動を他社様にまかせている方（媒介契約済）は３カ月ごとに媒介契約の更新が媒介契約期日前に更新されている事を確認してください。（更新契約書が必ずあるはずです）

（この媒介契約書が３ヶ月ごとに更新されていない（更新契約書がない）場合は、いわゆる「塩漬け放置状態です」）早目に当社にご相談ください。

更新はされている。ただし内覧に来るのが、まかせている不動産会社の営業担当者からダケの場合は「囲い込み」の可能性が高いです。

なぜなら、「レインズ」と呼ばれる不動産会社だけが見られるデータベースをもとに、まかせている不動産以外の他社、不動産会社の営業担当さんも物件を探しているからです。

「レインズ」の中に広告掲載欄という項目が小さく記載されています。たいていは広告不可（他社からの内覧を回避した囲い込み）となっております。

専任媒介済で売却活動をまかせてる不動産屋の担当と連絡を取り、

レインズを「他社の広告掲載を全て可」

物件確認（業界用語では「ぶっかく」）会社に連絡があった場合も「他社の広告掲載を全て可」

と伝えて様子をみてください。

レインズは不動産屋さんしか見れないので（正確には売主専用（個人様用）ＰＷで見れるのですが）、

他社の広告掲載を全て可にレインズが変更されているか？チェックの裏技は

公式ＬＩＮＥやＺＯＯＭ（ズーム）オンライン相談・来店予約フォームなどでお問合せください。

不動産業界は、まだまだ昔の悪しき風習・慣習が残ってます（宅建業法でだいぶ規制が強まっては来ましたが一般のお客様にはわかりずらいです）

当社は逆転の発想で、この悪しき慣習を逆手に取って、

お客様に安心・安全・お客様にとって最善（不動産屋にとっては利益が減るのですが・・・）のご提案コンサルティングを信念として「営業活動方針」をかかげております。

ぜひ、当社「住まいの窓口近鉄難波カウンター」にお問い合わせください。（他社様とすでに媒介契約中でもかまいません）

▼▼▼良い不動産屋（売り主様が販売活動をまかせている）の見分け方

住宅を探索していると、同じ物件がスーモ・ホームズなどポータルサイトに５社から出てるのを見た事があると思います。

また、別の営業マン（他社）と、媒介契約している担当者から内覧紹介されることがあります。

これは、各社の営業マンが、業界のネットワーク（レインズ）などを通して、同じ情報源から物件を紹介しているからです。

売れ残りの心配する方もいますが、売れ行きとは全く関係ありません。

囲い込みの対象ではないということで、適正価格で売却される傾向があります。

良い不動産屋の証拠です。そのまま、販売活動をまかせて良いとおもいます。

売れない場合は、相場価格に対して住宅ローン残債など外部要因により設定価格が高いとおもわれます。

ほとんどの買主様が１件だけ見て決めるお客様はいません。相場もサイトをみてだいたい知ってます。（住宅は一生に一度の高い買い物です）

相場から販売価格が外れて高い場合は値下げするなどの方法

もしくは住宅ローン残債以下の相場まで値下げし

差額は現金で住宅ローンを支払う（抵当権抹消）などを模索するしかないのが現状です。

当社の専任媒介の売主様でも住宅ローン残債があり、現金を出す余力がないお客様がいらっしゃいます。

通常より販売活動に苦労しましたが、無事に販売終了したケースがあります。

（詳しくは媒介契約：販売活動をまかせて頂ければ結果（契約）でお答えいたします）

売却販売活動は非常に複雑で、まかせる不動産会社によって大きく左右されます。

売主様にとってはどこの不動産会社にまかせるか、悩ましい事と思います。

損して得とる（当社の利益が半分になっても、早期売却に向け他社様にも全広告解放して協力会社様にも提案してもらう）

結果としては売主様に良いご提案となり、また別の不動産の販売活動を紹介、当社におまかせいただければ幸いです。

ご売却をご検討のお客様は

「売却・買取査定フォーム」＞＞詳しくはコチラ＞＞

よりお問い合わせください

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※個別の「オンライン無料売却支援セミナー」も対応しておりますので、上記予約フォームもしくはフリーダイヤル：０１２０－８４７－１９９　までお問い合わせください。

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